Casos extremos reacendem debate sobre limites e responsabilidades na gestão condominial
Mais de 70 milhões de brasileiros vivem hoje em condomínios, segundo dados do IBGE. Esse modelo de moradia, cada vez mais comum nas grandes cidades, trouxe consigo uma mudança profunda no papel do síndico. O que antes era uma função administrativa passou a concentrar poder real de decisão, incluindo aplicação de multas, restrições de uso, mediação de conflitos e representação legal da coletividade.
Com essa transformação, também cresceu o número de conflitos. Levantamentos do Tribunal de Justiça de São Paulo indicam que ações judiciais envolvendo disputas condominiais aumentaram mais de 30% nos últimos cinco anos, com destaque para casos de abuso de autoridade, conflitos interpessoais, assédio e aplicação indevida de penalidades. O Direito Condominial já figura entre os temas mais recorrentes do contencioso cível urbano.
O alerta ganhou força após episódios recentes amplamente noticiados no país, que chamaram atenção para o risco da escalada de conflitos mal conduzidos dentro de condomínios. Embora situações extremas sejam exceção, especialistas afirmam que elas expõem um problema estrutural: a falta de preparo emocional e jurídico de quem exerce o cargo de síndico.
Para Vanessa Munis, advogada especialista em Direito Condominial, síndica profissional e conselheira sistêmica, o ponto central está na compreensão dos limites do cargo.
“O síndico tem autoridade legal, mas não tem poder absoluto. Ele responde civil e criminalmente pelos seus atos. Quando a função é exercida sem critério, sem mediação e sem equilíbrio emocional, o conflito deixa de ser administrativo e passa a ser humano — e, em alguns casos, irreversível.”
Dados do Secovi-SP mostram que mais de 65% dos condomínios relatam conflitos recorrentes com a administração, especialmente em temas ligados a advertências, multas, uso de áreas comuns e comunicação com moradores. Paralelamente, o número de síndicos profissionais cresceu mais de 40% na última década, o que amplia a responsabilidade jurídica e a necessidade de governança.
Segundo Vanessa, um erro comum é personalizar o conflito. “Advertência e multa são instrumentos legais, não ferramentas de punição emocional. Quando o síndico age movido por raiva, disputa pessoal ou desejo de controle, ele se expõe juridicamente e coloca toda a comunidade em risco.”
Além da responsabilidade legal, existe o impacto humano. Condomínios são ambientes de convivência forçada, onde divergências são inevitáveis. “A diferença está em como esses conflitos são conduzidos. Comunicação não violenta, escuta ativa e protocolos claros de mediação não são opcionais — são mecanismos de prevenção”, explica.
O que a especialista recomenda para evitar crises:
– Aplicar penalidades apenas com base legal, proporcionalidade e registro formal
– Mediar conflitos antes de punir
– Manter distância emocional de disputas pessoais
– Atuar com transparência e comunicação clara
Investir em formação contínua em gestão de pessoas
Para Vanessa Munis, o debate precisa avançar. “Síndico profissional não é cargo de poder. É função de responsabilidade. Quando esse limite é respeitado, o condomínio se torna um espaço mais seguro — juridicamente e humanamente.”