Entenda como decisões recentes dos tribunais reforçam o dever de diligência na manutenção dos condomínios
Problemas como infiltrações, rachaduras, falhas na impermeabilização e defeitos em sistemas elétricos ou hidráulicos estão entre os vícios construtivos mais comuns enfrentados por condomínios no Brasil. Segundo levantamento do Secovi-SP, cerca de 40% dos empreendimentos novos recebem algum tipo de reclamação relacionada a vícios nos primeiros cinco anos de uso. Nesse cenário, a atuação do síndico é determinante para evitar prejuízos financeiros e proteger o patrimônio coletivo.
O artigo 1.348 do Código Civil é claro: cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Isso significa que, ao identificar ou ser informado sobre um vício construtivo, ele deve agir de imediato — desde acionar a construtora dentro do prazo de garantia até providenciar reparos urgentes para evitar danos maiores.
A omissão que gera responsabilidade
A jurisprudência brasileira tem reforçado que a inércia do síndico pode configurar falha no dever de diligência, levando à responsabilização civil. Em setembro de 2024, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o condomínio e o síndico profissional respondem solidariamente por danos causados por omissões na manutenção das áreas comuns, ainda que os problemas tenham origem em vícios construtivos (TJ-SP — Apelação Cível 10160079120228260224).
“Esse entendimento deixa claro que não basta apontar o problema para a construtora: é preciso agir para conter e reparar danos. Caso contrário, o síndico e o condomínio podem ser condenados a indenizar os moradores”, afirma Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial.
Quando a responsabilidade sai das mãos da construtora
Outro ponto que merece atenção é que a omissão do condomínio — representado pelo síndico — pode, em alguns casos, afastar a responsabilidade da construtora. Em novembro de 2023, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu que, quando o condomínio deixa de executar reparos preventivos ou corretivos necessários, não há como imputar ao construtor a obrigação de consertar (TJ-MG — Apelação Cível 51476229320178130024).
“Essa é uma situação de risco duplo: o condomínio perde a possibilidade de exigir que o construtor repare o dano e, ao mesmo tempo, precisa arcar com os custos do reparo, o que impacta diretamente no caixa e nas cotas condominiais”, explica Pandolfi.
Atuação preventiva é a chave
Para evitar problemas, especialistas recomendam que os síndicos mantenham um plano de manutenção preventiva atualizado, com inspeções periódicas e registros documentados de todas as ações. Essa postura demonstra diligência, fortalece a defesa jurídica em caso de litígio e reduz a chance de prejuízos.
“Mais do que um gestor administrativo, o síndico é o guardião do patrimônio coletivo. Uma atuação proativa diante de vícios construtivos não apenas preserva o valor do imóvel, mas também protege o próprio síndico de ações judiciais e desgastes desnecessários”, conclui Pandolfi.